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Les centres commerciaux se multiplient en Europe centrale et orientale

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Avec une baisse de 23 % en 2017, les créations de centres commerciaux en Europe s’essoufflent. Les pays d’Europe occidentale sont davantage sensibles à ce repli que ceux d’Europe centrale et orientale où certaines zones, comme la Turquie, la Russie ou la Pologne, restent en forte croissance.

 

Selon le dernier rapport de la société de conseil en immobilier Cushman & Wakefield, 2017 a marqué un coup d’arrêt dans le développement des centres commerciaux en Europe. En effet, l’implantation de nouveaux pôles ou surfaces commerciales a baissé de 23 % l’année dernière, pour atteindre « seulement » 3,8 millions de mètres carrés créés. En cause : «  l’essor du e-commerce, l’évolution des habitudes et des attentes des consommateurs, les progrès technologiques et la croissance de l’offre », explique Silvia Jodlowski, auteur du rapport et senior research analyst chez C&W.

 

Si cette valeur relative est en baisse, la surface totale occupée par les centres commerciaux européens atteint néanmoins 166,5 millions de mètres carrés début 2018, soit une hausse de 2,3 % par rapport à début 2017. Pour 2018 et 2019, la création de 6,6 millions de mètres carrés est anticipée, selon les projets de développement déjà annoncés.

 

Mais des disparités se dessinent entre l’est et l’ouest. L’Europe occidentale (qui concentre 109,7 millions de mètres carrés) enregistrera, selon toute probabilité, une baisse des volumes de 21,3 % des prévisions d’ouverture. Tandis que l’Europe centrale et orientale (totalisant pour l’instant 56,8 millions de mètres carrés) s’oriente vers une croissance de 12,3 %.

 

Le futur des centres commerciaux français

 

Une tendance à la hausse soutenue notamment par les bonnes performances de la Turquie, qui au second semestre 2017 est devenue le pays le plus dynamique de la zone avec 495 000 mètres carrés supplémentaires, devant la Russie (330 000 m²) et la Pologne (218 000 m²). Les projets d’ouverture pour 2018/2019 prévoient la création de 1,4 million de mètres carrés de nouvelles surfaces, situées pour environ 70 % d’entre eux à Ankara ou Istanbul. «  L’Europe de l’Ouest est un marché mature en termes d’implantation, qui commence à être saturé notamment à cause du développement des ventes en ligne », confie Frédéric de Klopstein, directeur Capital Market & Asset Management chez CBRE. «  Du coup, continue-t-il, les investisseurs s’orientent logiquement vers des pays de l’Europe de l’Est qui affiche une économie solide, un taux de chômage bas et un fort pouvoir d’achat ».

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À l’image de la Pologne qui figure dans le top 3 des pays les plus dynamiques d’Europe orientale et centrale. Une destination que connaît bien Apsys, opérateur français en immobilier commercial, présent in situ depuis sa création en 1996. Il y a implanté plusieurs centres comme Manufaktura à Lodz en 2006 (150 000 m²) ou Posnania à Poznan en 2016 (100 000 m²).

 

«  Les atouts de ce pays sont nombreux, souligne Eléonore Villanueva, directrice communication et marketing : un marché intérieur de 38 millions d’habitants, une croissance soutenue et des opportunités de développement qui demeurent notamment dans les grandes villes encore sous-équipées comme Varsovie, Cracovie, Katowice ou Gdansk ».

 

D’autres villes restent également dynamiques comme Prague en République Tchèque. En développement : le projet mixte Savarin (39 000 m²), le nouveau bâtiment du Wenceslas Square 47 (plus de 6000 m² de commerces) et la rénovation du grand magasin Mon à Narodni trida.

 

«  Même si l’e-commerce a déjà un impact significatif sur ce marché, les commerçants restent attachés à la qualité de leurs boutiques plutôt qu’à leur nombre », conclut Jan Kotrbáček, International Partner, Head of Retail Agency CEE chez C&W. «  Et l’architecture si atypique de la ville de Prague offre une opportunité unique pour les marques, notamment internationales, d’y ouvrir un point de vente »

 

Peggy Cardin-Changizi

 

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