LES BAUX COMMERCIAUX

LES BAUX COMMERCIAUX

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« Un bail commercial est un accord écrit conclu entre un locateur et une entreprise locataire. Aux termes de ce contrat juridiquement valable, vous pouvez, à titre de locataire, utiliser les locaux commerciaux pour votre activité commerciale pour une période déterminée en promettant de payer au locateur un tarif convenu. »
(Définition du gouvernement du Canada).

Il s’agit donc d’une entente entre le locataire qui exploite le local et le locateur qui le possède. Le locateur peut aussi être appelé bailleur !
C’est un contrat qui lie le locataire (la personne qui exploite le local) et le locateur (le bailleur) qui est propriétaire du local. La durée maximale de ces contrats est de 100 ans.

Le contenu et la forme du contrat sont à la discrétion des signataires. Ce dernier peut donc être oral ou même rédigé sur un mouchoir ! Il est pourtant préférable pour chacune des parties de comprendre l’importance de ce document car il peut, s’il n’est pas le fruit d’une parfaite compréhension, engendrer des dépenses financières très importantes. La rédaction de ce contrat est donc primordiale puisqu’il est irrévocable une fois signé !
Les clauses contenues dans ce contrat sont parfaitement libres et à négocier entre les parties. Il s’agit de répartir, entre le locateur et le locataire, les responsabilités quant au local son entretien et son exploitation.

Les baux les plus communs sont les baux « bruts », « net », « net net » et « triple net ». Ces appellations correspondent à des baux dans lesquels les responsabilités sont de plus en plus à la charge des locataires. Attention, ces dernières appellations sont très rependues mais n’ont aucune valeur juridique. Il faut préciser, malgré le titre du contrat, les conditions qu’il implique. Un contrat dit « triple net » peut donc contenir de nombreuses charges pour le bailleur.

Le loyer, contrepartie payée par le locataire pour l’exploitation du local, peut être composé de plusieurs choses :

  • Le loyer de base : c’est un montant fixe qui est fixé entre les deux parties généralement en fonction du prix du marché.
  • Le loyer additionnel : permet au bailleur de faire assumer une partie de ses taxes, de ses frais d’exploitation etc. au locataire. Ils doivent donc négocier quel pourcentage incombe à chacun d’entre eux.
  • Le loyer proportionnel ou à pourcentage : est un loyer qui correspond à une portion des bénéfices faite par le locataire et qui revient au bailleur. Une fois de plus, le loyer et sa composition peuvent varier d’un bail à l’autre et doit résulter d’une négociation équitable. L’utilisation du loyer additionnel et du loyer proportionnel permet d’accroitre la flexibilité du locataire et du bailleur afin de faire face à des variations dites externes.

Il est fréquent que les bâtiments changent de propriétaire. Le nouveau locateur peut donc négocier un nouveau bail avec le locataire à ce moment là. Il est donc souvent judicieux pour les locataires de se protéger en publiant leur bail au registre foncier du Québec (plus d’information au http://www.registrefoncier.gouv.qc.ca/Sirf/ ). De cette manière, le nouveau propriétaire devra prendre le bail actuel pour acquis et ne pourra pas renégocier abusivement le bail en cours. Cette protection n’étant pas automatique, il est important de se protéger et de faire cette publication à l’administration gouvernementale.

Il n’est pas rare de voir un locataire quitter son local (et c’est là que PotLoc intervient !). Dans cette situation deux sénarios peuvent survenir:

  • Une cession de bail : Dans cette situation le locataire quitte son local et son nom peut être remplacé sur le bail par celui du nouveau locataire. Il est de la responsabilité du bailleur de faire son maximum pour transférer l’ancien locataire de ses responsabilités pour les transférer au nouveau locataire.
  • Une sous-location : Le locataire décide de laisser l’exploitation du local à un sous locataire. Le sous-locataire est légalement autorisé à consulter le bail en cours. Les avantages octroyés par le locataire ne sont pas automatiquement transmis au sous-locataire et le propriétaire est en droit de renégocier certaines conditions avec le sous-locataire.
    Les conditions de sous-location peuvent donc être plus restrictives que celle offerte pour la location initiale.

Enfin, il est bon de savoir que le locataire peut toujours essayer de renégocier son bail, pendant toute la durée du bail, bien que le propriétaire puisse refuser de revenir sur son entente.

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